Mire figyeljen a vevő ingatlan adásvételnél? – Teljes útmutató 2026

Vevőként lakásvásárlás előtt a legfontosabb a tulajdoni lap ellenőrzése, az esetleges terhek vizsgálata, a foglaló szabályainak megértése, a fizetési ütemezésben és a birtokbaadás időpontjában való megállapodás, a közös költség és közműtartozások, valamint a kölcsönből való finanszírozás határidőinek ellenőrzése, megtervezése. Több, mint 15 éves szakmai tapasztalom szerint a legtöbb drága hiba abból adódik, hogy a vevő túl korán vállal fizetési kötelezettséget, ügyvédi támogatás nélkül. További problémát szokott okozni, ha a vevő nem vizsgáltatja meg az ingatlan jogi helyzetét ügyvéddel vagy fizikai állapotát statikussal, mérnökkel, vagy más szakemberrel

Budapesten, különösen a XIII. kerület gyorsan mozgó lakáspiacán a vevők gyakran stresszesen, sürgetés hatására alatt döntenek. Ez nem jó, inkább az tanácsolom, hogy felkészülten döntsön, ne érzelmi befolyás alatt. Egy jól kinéző lakás problémás lehet jogi szempontból: lehet rajta jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezet, közös költség tartozás, vagy a birtokbaadással kapcsolatos kérdések is felvethetnek rendezendő kérdéseket.

Ezért a jó vétel nemcsak ár kérdése, hanem jogi kockázatkezelés is.

Ingatlan adásvételt tervez Budapesten?

Kérjen személyes konzultációt

Tulajdoni lap ellenőrzése – ez az első lépés

A vevő számára a legfontosabb, ha úgy tetszik, az első védelmi vonal a friss tulajdoni lap.

Ebből látszik:

• a pontos tulajdonos személye
• tulajdoni hányad
• jelzálogjog
• végrehajtási jog
• haszonélvezeti jog
• szolgalmak
• elidegenítési tilalom
• perfeljegyzés

Mire figyeljen különösen?

Ha több tulajdonos van, minden fél aláírása szükséges a szerződéskötéskor. Ha az eladó házas, bizonyos esetekben házastársi hozzájárulás is fontos lehet.

Tehermentes-e az ingatlan?

A „tehermentes” kifejezést mindig ellenőrizni kell, nem elég szóban elfogadni.

Leggyakoribb terhek:

• banki jelzálog
• végrehajtási jog
• haszonélvezet
• tartási vagy életjáradéki jog
• egyéb terhek

Jelzálog esetén

Nem kizáró ok, de a szerződésnek tartalmaznia kell:

• törlési engedély beszerzésének és a tehermentesítés menetét
• banki végtörlesztéshez szükséges információkat, eladói kötelezettségeket
• vevő ehhez igazodó fizetési kötelezettségét

Foglaló: mikor és mennyit adjon?

A leggyakoribb vevői hiba a túl korai foglaló.

Soha ne adjon át foglalót vagy ún. vételi biztosítékot friss tulajdoni lap és ügyvéd által átnézett vételi ajánlati feltételeket tartalmazó nyilatkozat nélkül.

Általában a vételár 10%-a a piaci gyakorlat, de a szerződésben pontosan szabályozni kell:

• mikor veszik el, mikor jár vissza
• hitel elutasítás esetén mi történik, hogyan rendezik a felek ezt az esetet
• mi számít vevőnek felróható oknak
• meddig kell a végleges adásvételi szerződést megkötni.

Rendszerint a vevő első körben vételi ajánlatot tesz, ilyenkor a vételár 1%-át szokás vételi biztosítékként átadni, a leggyakrabban foglalórészként, és a teljes foglaló az adásvételi szerződés megkötésekor kerül megfizetésre.

Birtokbaadás – itt szokott jönni a legtöbb vita

Sok vevő csak a kecsegtető árra figyel, pedig a birtokbaadás részletei legalább ilyen fontosak.

Rögzíteni kell a birtokbaadás kapcsán az alábbiakat is:

• pontos dátum
• kulcsátadás módja
• kiköltözési állapot
• bútorok maradnak-e
• mérőóra állásokat rögzíteni kell
• közös költség elszámolást legkésőbb ilyenkor meg kell tenni
• közművek átírása ezt követően történik, 15 napon belül szükséges megkezdeni

Bérlővel terhelt lakás

XIII. kerületben ez gyakori. Ilyenkor tisztázni kell:

• meddig marad a bérlő
• a kaució sorsa
• bérleti szerződést vevő részére át kell adni
• felmondási szabályokat meg kell ismerni még a vásárlás előtt

Rejtett hibák és műszaki kockázatok

A jogi ellenőrzés hiánya, vagy felületessége mellett a műszaki hibák is súlyos kockázatot jelentenek, melyek azonban túlmutatnaj az. ügyvéd felelősségén és műszaki körbe tartoznak, ezért nem mellőzhető vásárlás előtt a megfelelő műszaki szakértő igénybevétele!

Tipikus problémák:

• beázás
• penész
• elektromos hálózat hibái
• csőtörések
• nem szabályos falbontás, átalakítás, bővítés
• építőanyag problémák.

A szerződésben célszerű rögzíteni, hogy az eladó milyen ismert hibákról tájékoztatta a vevőt.

Saját esetemben véletlenül, még szerencsére szerződéskötés előtt, az energetikai tanúsítványból derült ki, hogy a megvásárolni kívánt lakóház épületének anyaga a hirdetésben szereplőtől eltérően nem tégla, hanem gázszilikát. Ez az épület értékét és minőségét jelentősen befolyásoló tényező, különösen, hogy még a régi időkből származott az egyébként csili-vili módon felújított épület (az 1960/70-es évekből), amikor ez a technológia még nem volt tökéletes. Azóta erre a kérdésre is külön felhívom az ügyfeleim figyelmét, és a könnyebb bizonyíthatóság érdekében a szerződésben is feltüntetem az épület falazatát az eladói nyilatkozat alapján, mely később perdöntő lehet!

Hitel esetén a határidők kulcsfontosságúak

Ha a vételár részben bankhitelből (kölcsön, CSOK, stb.) történik, a szerződésnek követnie kell a bank előírásait.

Rögzíteni kell az alábbiakat:

• önerő összege, teljesítésének módja és határideje
• a teljes vételár megfizetésének határideje
• banki feltételek
• póthatáridő kérdése
• mi történik banki csúszásnál
• késedelem jogkövetkezményei

A rosszul megírt határidők miatt a vevő akár a foglalót is elveszítheti.

Közös költség és közműtartozások kérdése

Társasházi lakásoknál ez kritikus probléma lehet

Mindig kérjen igazolást:

• a közös képviselőtől, hogy
  
  • nincs közös költség tartozás
  • sem felújítási alap elmaradás
  • sem célbefizetési előírás
• az eladótól, hogy a közművektől mutasson be igazolást, vagy 0-s egyenleget: víz / villany / gáz hátralék se legyen

Újépítésű lakásnál extra figyelem szükséges, de mit tehet a vevő?

Budapesten sok vevő újépítésű projektet választ, ezen esetekben sajnos sok érdemi lehetőség nincs az elé rakott szerződés módosítására.

Az új építésű ingatlanoknál az alábbi extra kockázatok vannak:

• késedelmes átadás, minimális kötbér
• műszaki tartalom eltérése
• garázs és tároló külön helyrajzi számon szerepel, vagy osztatlan közös tulajdonban lesz?
• használatbavételi engedély csúszása
• társasház bejegyzésének elmaradása
• földhivatali bejegyzés csúszása
• szavatossági hibák

Ha túl sok a bizonytalanság, vagy nagyon egyoldalú a beruházó által a vevő elé tett szerződés, sokszor a legjobb döntés, ha a vevő másik lakást választ.

XIII. kerületi sajátosságok

Gyakoriak a kerületben az alábbiak:

• befektetési célú garzonok
• bérlő által lakott, kiadott lakások
• osztatlan tulajdonban álló, sok tulajdonostárssal bíró teremgarázs helyek (gépkocsi beállók)
• tárolók
• vegyes finanszírozás
• külföldi vevők

Ezeknél az ügyleteknél mindig tapasztalt, és gyakorlott ügyvéd megbízása ajánlott.

Gyakori kérdések

Mikor adjak foglalót?

Csak a friss tulajdoni lap ellenőrzését követően, tiszta feltételek és ügyvédi kontroll után.

Mit ellenőrizzek elsőként?

Mindig a tulajdoni lapot és a terheket.

Mi a leggyakoribb vevői hiba?

A túl gyors döntés és a szóbeli ígéretekre alapozott pénzátadás.

Ingatlan adásvételt tervez Budapesten?

Lakásvásárlás előtt Budapesten, különösen a XIII. kerületben érdemes még az ajánlat vagy foglaló előtt ügyvéddel ellenőriztetni az ingatlan jogi helyzetét. Ez sokszor milliós kockázatot előz meg.
Kérjen személyes konzultációt

Miért fontos az ügyvédi közreműködés?

Egyértelmű, hogy az ingatlan adásvétel a legtöbb ember életének legnagyobb pénzügyi döntése, ezért is szükséges a jogszabályok alapján az ügyvédi közreműködés, mert így biztosítható a jogi szakértelem .
Szakértelem hiányában előfordulhatnak jogi hibák, melyek akár milliós károkat okozhatnak.

Ügyvédként a feladatom:

• a kockázatok feltárása
• a szerződés biztonságos elkészítése
• a felek érdekeinek védelme
• a teljes ügylet jogi felügyelete

Ingatlanjogi szolgáltatásaimról ide kattintva olvashat.  További hasznos, ingatlan adásvételi témához kapcsolódó cikkeimet itt találja a blogomban.