Foglaló vagy előleg? A leggyakoribb hiba lakásvásárlásnál

Lakásvásárlásnál a foglaló és az előleg között a legfontosabb különbség, hogy a foglaló a szerződés meghiúsulása esetén szankciós biztosíték: ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, elveszítheti, ha pedig az eladó hibázik, általában a dupláját kell visszafizetnie. Az előleg ezzel szemben főszabály szerint egyszerűen visszajár.

Budapesti lakásvásárlásoknál az egyik leggyakoribb és legdrágább hiba, hogy a felek a foglaló és az előleg fogalmát összekeverik. Sokszor a felek már az ingatlan megtekintésekor pénzt adnak át, de nincs pontosan rögzítve, hogy ez jogilag minek minősül.

Ez később akár több millió forintos vitát is okozhat.

Mi a foglaló?

A foglaló az adásvételi szerződés biztosítéka.

A lényege, hogy ha a szerződés valamelyik fél érdekkörében felmerült okból hiúsul meg, annak jogkövetkezménye van.

Ha a vevő hibájából hiúsul meg:

Például:

• nem fizeti meg a vételárat
• megállapodás esetén, ha nem intézi el időben a hitelt
• nem jelenik meg szerződéskötésre

Ebben az esetben a foglalót rendszerint elveszíti.

Ha az eladó hibájából hiúsul meg:

Például:

• mégsem akarja eladni az ingatlant
• másnak adja el
• nem tud tehermentesíteni
• nem igazak az ingatlanra vonatkozó állításai

Ilyenkor általában a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.

Természetesen előfordulhat, hogy mindkét fél ezen felül még egy per elé is nézhet…

Mi az előleg?

Az előleg egyszerűen a vételár egy része, mely nem köti a feleket a szerződés kapcsán.

Ha az ügylet meghiúsul, az előleg főszabály szerint visszajár, függetlenül attól, melyik fél miatt maradt el az adásvétel.

Ezért az előleg nem ad valódi biztonságot az eladónak.

Miért veszélyes rosszul használni?

A leggyakoribb probléma, hogy a felek szóban „foglalónak” nevezik az összeget, de az írásos dokumentumban nincs ez egyértelműen rögzítve.

Ilyenkor vita esetén könnyen előfordulhat, hogy az összeg jogilag csak előlegnek minősül.

Ez különösen fontos:

• nagy értékű budapesti lakásoknál
• hiteles vevő esetén
• XIII. kerületi befektetési lakásoknál

Mennyi szokott lenni a foglaló?

A piaci gyakorlatban gyakran a vételár 10%-a, de nincs kötelező szabály.

Például:

• 50 millió Ft-os lakás → 5 millió Ft
• 80 millió Ft-os lakás → 8 millió Ft
• 120 millió Ft-os lakás →12 millió Ft

A túl magas foglaló (30-40%) azonban később bíróság előtt mérsékelhető lehet, ezért az arányosság fontos.

Hitel esetén különösen fontos!

Lakáshitel esetén a foglaló megfogalmazása kulcskérdés.

A szerződésben pontosan szabályozni kell:

• mi történik, ha a bank késik
• mi van, ha kevesebb hitelt ad
• milyen határidővel kell beadni az igénylést
• mi számít vevői mulasztásnak
• mi történik, ha Vevő nem kap hitelt.

Egy rosszul megírt, hanyag, felületes foglalós rendelkezés miatt a vevő akkor is elveszítheti a pénzét, ha a hitelprobléma nem teljesen rajta múlt, vagy az eladó érdemi kártalanítás nélkül marad a szerződéshez kötve hosszú hónapokig.

Mikor NE adjon át pénzt?

Különösen veszélyes adásvételi (elő)szerződést megelőzően jelentősebb összegű (max. a vételár 1%-át javasolom) pénzt átadni, ha még nincs:

• friss tulajdoni lap
• egyeztetett szerződéstervezet
• ismert tehermentesítési terv
• banki előminősítés
• birtokbaadási dátum.

A biztonságos megoldás mindig az, ha a foglaló átadása ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumhoz kötött.

A leggyakoribb budapesti hiba

A leggyakoribb probléma:

Ha a felek egy ingatlanközvetítői szándéknyilatkozatra fizetnek „foglalót”, amely valójában nem adásvételi szerződés.

Ez különösen sok vitát okoz a gyorsan mozgó budapesti lakáspiacon.

Gyakori kérdések

Visszakapom a foglalót, ha nem ad hitelt a bank?

Ez attól függ, hogyan fogalmazták meg a szerződést. Jól megírt hitelfeltétel esetén igen, rossz megfogalmazásnál nem feltétlenül.

Az előleg mindig visszajár?

Főszabály szerint igen, kivéve ha a felek ettől eltérően állapodnak meg.

Mikor adjak foglalót?

Lehetőleg csak akkor, ha az ügyvéd már ellenőrizte az ingatlan jogi helyzetét és a szerződés feltételeit.

Kapcsolat

Lakásvásárlás előtt, még a foglaló átadása vagy a szándéknyilatkozat aláírása előtt érdemes ügyvéddel átnézetni a feltételeket.

Budapesten, különösen a XIII. kerületben gyors időponttal kereshet bizalommal.