Az ingatlan adásvétel menete hitel esetén – Teljes útmutató 2026
Rövid válasz:
A hiteles ingatlan adásvételnél a siker kulcsa az önerő, a foglaló és a banki folyósítás időzítésének pontos összehangolása. A szerződésnek követnie kell a bank feltételeit, a földhivatali sorrendet és a birtokbaadás dátumát, különben a vevő akár a foglalót is elveszítheti.
A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosa és használója külön személy lehet. A használati jog elsőbbséget élvez a tulajdonossal szemben.
Miért kritikusan fontos a pontos menetrend hiteles lakásvásárlásnál?
Budapesten a lakásvásárlások jelentős része részben bankhitelből (kölcsönből) történik. Ilyenkor az ügyvéd feladata nemcsak a szerződés elkészítése, hanem a banki logika, a földhivatali eljárás és a pénzmozgások összehangolása is.
A legtöbb drága hiba nem az ingatlannal, hanem a rossz határidőkkel és a hibásan, vagy hiányosan rögzített folyósítási feltételekkel kapcsolatos. Nem az ügyvédi munkadíj kerül sokba, hanem egy rosszul megírt szerződés.
1. Előminősítés – ezzel kezdődik a biztonságos vétel
Miért kötelező lépés?
Mielőtt a vevő vételi ajánlatot tesz vagy foglalót fizetne, tudnia kell:
- mekkora hitelösszeg érhető el a számára
- mennyi önerő szükséges
- milyen havi törlesztőrészlet vállalható
- mely bank lehet a leggyorsabb
- és nem mellékes a kamat sem a banki ajánlatoknál.
Tapasztalatom szerint érdemes több banktól is ajánlatot kérni, mert ugyanakkora hitelösszeg esetén a visszafizetendő pénz a futamidő végén akár milliókal is eltérhet!
Miért fontos ez az eladónak is?
Az eladó így látja, hogy a vevő komoly és érdemes vele megállapodni, valós a vételi szándék, és az ingatlan értékesíthető részére, nem kell újabb érdeklődőkre várni.
2. Önerő és foglaló helyes aránya
A hiteles ügyletek egyik leggyakoribb hibája a túl magas foglaló.
A szerződésben külön kell kezelni:
- foglaló
- önerő második (3., 4.) részlete
- banki hitel összege
- utolsó vételárrész megfizetésének határideje, mely a gyakorlatban a kölcsön (hitel) folyósításának határideje
Tipikus, biztonságos vételár struktúra 2026-ban
- 10% foglaló
- 20-40% önerő (részletekben is fizethető)
- 50–70% banki hitel
3. Az adásvételi szerződés legyen "bank kompatibilis"
A bank csak akkor folyósít, ha a szerződés megfelel a belső szabályainak.
A banki elvárások listája többek közt:
- pontos vételár ütemezés
- tehermentesítés sorrendjének pontos rögzítése
- vevői jog bejegyzése
- banki jelzálog első ranghely
Miért veszélyes internetes mintából kiindulni?
Az ügyvéd mindig egyedileg kell megszerkessze az adásvételi szerződést, 100 %-ban az ügyfelekre szabva azt. MIvel a banki feltételek intézményenként eltérnek, egy hiányzó mondat akár meg is akaszthatja a folyósítást, szerződésmódosítást és plusz földhivatali eljárást igényelhet.
4. Jelzáloggal és elidegenítési-, és terhelési tilalommal terhelt eladói ingatlan + vevői hitel
Ez a legösszetettebb konstrukció.
A négy szereplő összehangolása
Ebben az esetben a teendők a következők:
- eladó bankjával történő eladói egyeztetés a törlés módjával, idejével kapcsolatban (végtörlesztési nyilatkozat benyújtása szükséges)
- vevő bankjának az igényeit is meg kell ismerni, melyekről tájékoztató anyagot szoktak adni a bankok a vevőknek, s mely anyagra az ügyvédnek szüksége van a szerződés előkészítéséhez)
- régi jelzálog törlése (törlési engedély kiadása, annak benyújtása eladó által a földhivatalba)
- új jelzálog bejegyzése (ez a vevő tulajdonjogának bejegyzését követi, ezt már a bank intézi, sok esetben a vevő útján)
Tapasztalatom szerint a végtörlesztési nyilatkozat alapján a bank nyilatkozatának a beszerzése a fennálló tartozás összegéről, teljesítési helyéről és idejéről legfeljebb 1-2 hét szokott lenni) a törlési engedély beszerzése a tartozás megfizetését követően szintén legfeljebb 1-2 hét)
5.Vevői jog és széljegy – a vevő jogi védelme
Kulcsfogalmak magyarázata
Kulcsfogalmak magyarázata
széljegy: azonnali jogi pozíció, a földhivatali kérelmek elbírálásának sorrendjét határozza meg
vételi jog bejegyzése: a teljes vételárig vár a tulajdonjog bejegyzése, de terhek mér nem kerülhetnek az ingatlanra 6 hónapig
Miért nem folyósít a bank ezek nélkül?
Mert a bank csak akkor ad pénzt, ha a vevő (és így a banké, aki a pénzt adja) jogi pozíciója biztosított.
6. Mi történik, ha csúszik a bank?
Szerencsére ez Budapesten nem túl gyakori probléma, de egyes esetekben előfordulhat, különösen, ha a törlési engedély nem érkezik meg időben. Ez egyes családtámogatási kedvezményekkel kapcsolatban előfordult, de a dolog rendeződni látszik. Ezekre az esetekre egyébként a bank az eladótól nyilatkozatot vár el, ami teljesíthető feltétel.
Mit kell szabályozni az adásvételi szerződésben hitel esetén?
- pontos fizetési határidőket
- véghatáridőt, ami a banki teljesítés határideje is
- késedelem lehetősége, és feltételei
- ha nem kap a vevő hitelt, elveszik-e a foglaló
- mikor állhat el az eladó, vagy vevő (hitelszerződés aláírását követően pl. csak a bank hozzájárulásával!)
- birtokbaadás feltételeit
- minden olyan feltételt, amit az adott bank előír.
Tapasztalatom szerint minden bank más és más feltételeket kér rögzíteni a szerződésben, melyeket rendszeresen módosít, ezért mindig az adott bank legfrissebb tájékoztatója szükséges az adásvételi szerződés elkészítéséhez!
Hogyan kerülhető el a foglaló elvesztése?
Többek közt a megfelelően megfogalmazott foglaló szabályokkal, a póthatáridő (késedelem pontos szabályozása) és kölcsönös együttműködési kötelezettség rögzítésével.
Tapasztalatom szerint a legtöbbször azon szokott az eladó s a vevő közt vita kibontakozni a foglaló kapcsán, hogy ha a vevő nem kap hitelt, mi lesz a foglaló sorsa. Én minden esetben szerződésben szeretem az ilyen eseteket előre felvázolni és pontosan rögzíteni, megelőzvén a későbbi vitát, hiszen több jogi megoldás is létezik erre.
7. Mikor kapja meg az eladó a pénzt?
A banki folyósítás feltételei
A bank jellemzően akkor folyósít, ha:
- az önerő már megérkezett az eladóhoz, aki ezt ügyvéd által ellenjegyzett okirattal igazolja,
- a földhivatali széljegy megtörtént a vevői jog kapcsán
- az eladó teljesítette a banki feltételeket a bejegyzett terhek törlésével kapcsolatban)
Miért fontos az előminősítés és az adásvételi szerződés gyors előkészítése?
Mert a banki ügyintézés kapcsán, annak összetett és időigényes volta miatt fontos, hogy minél előbb megkezdhető legyen. Az esetleges késedelmes eljárás miatt a vevő akár határidőt is szeghet.
8. Birtokbaadás hiteles ügyletnél
Mert a banki ügyintézés kapcsán, annak összetett és időigényes volta miatt fontos, hogy minél előbb megkezdhető legyen. Az esetleges késedelmes eljárás miatt a vevő akár határidőt is szeghet.
A legbiztonságosabb szabály
Kulcsátadás csak a teljes vételár jóváírása után történjen!
Mit kell rögzíteni az átadásnál?
Kulcsátadásnál ( vagy „birtokbaadásnál”, melynek már egyébként „birtokátruházás” a hivatalos neve) rögzíteni szükséges az alábbiakat
- a pontos napot
- a közműóra állásokat, óraszámokat, és egyéb azonosítókat
- átadott kulcsok számát.
MIvel már online is bejelenthető a közműveknél tulajdonosváltozás, javasolt az erre a célra letölthető „központi” jegyzőkönyvet kitölteni, melyet átadok Önöknek a szerződés aláírásakor, megkönnyítve így a közműátírás rémisztő kálváriáját.
9. XIII. kerületi tipikus hiteles ügyletek
Gyakori konstrukciók
- befektetési garzon, hitellel
- CSOK Plusz / családtámogatott hitel
- újépítésű lakás + garázs
- bérlős lakás, hitelből történő vásárlással
Miért különösen fontos a jó időzítés, a gyors kommunikáció és szerződéskötés?
Mert a XIII. kerületben a gyors forgalom miatt a határidők még szorosabbak.
10. A leggyakoribb hibák
- foglaló okirat nélkül, vagy túl korán történő átadása
- nem történik meg a vevő előminősítése a hitelhez
- banki határidők túl szorosak, vagy ütköznek
- túl korai birtokbaadás, ami az eladó helyzetét nehezíti meg egy esetleges vita esetén
- nem rendezett régi jelzálog, hiszen ennek törlése sokkal több időbe telhet, ha nehezen lelhető fel a jogosult
- hibás vételár ütemezés, vevő nem tud szerződésszerűen teljesíteni, vagy a banki folyósításra adott határidő túl rövid
Gyakori kérdések (FAQ)
Mikor folyósít a bank?
Legkorábban a teljes önerő megfizetése és a földhivatali széljegyzés után.
Elveszhet a foglaló hitelcsúszásnál?
Igen, ha a szerződés nem ad megfelelő póthatáridőt vagy egyéb védelmet a vevő részére.
Mikor kap kulcsot a vevő a megvett lakáshoz (ingatlanhoz)
Erre a legtöbb esetben csak a teljes vételár jóváírása után van lehetőség, de munkám során tapasztaltam már olyat, hogy ettől a felek eltértek. Ez minden esetben egyedileg mérlegelendő, bizalmi kérdés a fele közt. Jogszabály nem tiltja.